Preguntas Frecuentes de la Propuesta de Ley del Senado 9 (SB 9)
El personal de la Division de Planificación ha preparado la siguiente lista de preguntas para asistir a los propietarios mientras navegan por los requisitos de SB 9, y para asistirles a determinar si pueden desarrollar unidades adicionales en su propiedad o subdividir su lote con un permiso ministerial. Esta lista no es exhaustiva, y puede actualizarse periódicamente. Por favor revise las actualizaciones.
Para las personas que soliciten información sobre estas preguntas en español, comuníquese con la División de Planificación al plan.counter@ventura.org, o llame al 805-654-2488.
1. ¿Qué es SB 9?
La Propuesta de Ley del Senado Numero 9 (SB 9 por sus siglas en ingles), promulgado por el Gobernador Newsom el 16 de septiembre de 2021, requiere que todas las agencias locales aprueben un Desarrollo de Vivienda propuesto que contenga no más de dos unidades residenciales en un lote dentro de una zona residencial unifamiliar, con un permiso ministerial, si el desarrollo cumple con ciertos criterios como se describe a continuación.
El proyecto de ley también permite la subdivisión de un lote en dos lotes (“división de lotes”) dentro de una zona residencial unifamiliar con un permiso ministerial, si cumple con ciertos criterios que se describen a continuación. Cada lote de nueva creación, después de la subdivisión, puede albergar hasta dos unidades en cada lote.
El texto completo del proyecto de ley está disponible aquí.
2. ¿Cuándo entra en vigor la SB 9?
La legislación entra en vigor el 1 de enero de 2022.
3. ¿Cuántas unidades se permitirán en un lote elegible para SB 9?
- Sin una división, un solicitante puede construir dos unidades unifamiliares separadas o una unidad bifamiliar además de una Unidad de Vivienda Accesoria (ADU por sus siglas en inglés) o una Unidad de Vivienda Accesoria Pequeña (JADU por sus siglas en inglés) según lo permita la ley.
- Con un lote dividido a través de la SB 9, un solicitante puede construir hasta dos unidades, incluida cualquier combinación de ADU y/o JADU, en cada uno de los lotes recién creados.
Consulte la Pregunta 5 a continuación para obtener más información sobre las ADU y las JADUs.
4. ¿Qué es un permiso ministerial?
Un permiso ministerial es un permiso que se otorga en base a las determinaciones de que el proyecto propuesto cumple con los estándares y criterios establecidos en la Ordenanza de Zonificación Costera o la Ordenanza de Zonificación No Costera, y/o la ley estatal. El Director de Planificación del Condado o su designado llegan a estas determinaciones de manera objetiva. Un permiso ministerial no incluye revisión discrecional, es decir, no están abiertos a interpretación o preferencia personal. Además, dichos proyectos no requieren análisis ambiental (CEQA) ni audiencias públicas. Los permisos ministeriales comunes en el condado son Autorizaciones de Zonificación, algunos permisos para podar y remover árboles, y permisos para filmar.
5. ¿Qué sucede con las Unidades de Vivienda Accesorias (ADUs por siglas en ingles) y las unidades de Vivienda Accesorias Pequeñas (JADUs por sus siglas en ingles)?
Las leyes ADU y JADU de conformidad con el Código de Gobierno §65852.2 y §65852.22 continuaran aplicándose a las propiedades elegibles siempre que no utilicen las disposiciones de desarrollo de dos unidades y división de lotes de SB 9.
Por ejemplo, un solicitante con una unidad de vivienda unifamiliar existente legalmente permitida en un lote elegible puede solicitar permisos para construir una segunda unidad de vivienda unifamiliar en ese lote usando la SB 9. Suponiendo que el solicitante no está buscando también dividir un lote, el lote podría desarrollarse con cualquier ADU o JADU adicional que se permita de conformidad con las leyes de ADU y JADU.
Sin embargo, si un lote con una ADU existente se subdivide conforme a la SB 9, la ADU existente contará para la asignación máxima de dos unidades por cada lote recién creado. No se permitirán más de dos unidades (incluyendo ADU y JADU) por lote en lotes creados a través de SB 9.
6. ¿Necesito solicitar un permiso o pagar tarifas para desarrollar unidades adicionales a través de la aprobación ministerial de SB 9?
Si, los proyectos que solicitan unidades adicionales o una división de lotes de conformidad con SB 9, requieren una Solicitud de Autorización de Zonificación SB 9, que se aprobará como un permiso ministerial, y requerirá todas las tarifas aplicables solicitadas por las agencias del Condado para realizar su revisión para la aplicación de normas objetivas.
Vea el enlace para la Solicitud de Autorización de Zonificación aquí.
7. ¿Qué zonas del Condado se aplican a la SB 9 para el desarrollo de unidades adicionales?
Para utilizar la SB 9, las propiedades deben estar ubicadas dentro de una de las siguientes zonas residenciales unifamiliares*:
- Residencial Unifamiliar (R1),
- Residencial (RES),
- Propiedad Unifamiliar (RO),
- Residencial Unifamiliar Costero (CR1), o
- Exclusivo Rural Costero (CRE).
No todos los lotes dentro de las zonas antes mencionadas pueden calificar para utilizar SB 9. Las propiedades deben cumplir con otros criterios de elegibilidad para desarrollarse en esos lotes. (Consulte la Pregunta 10 a continuación para conocer los criterios de elegibilidad adicionales).
*Nota: El Condado de Ventura amplio la lista de clasificaciones de zonificación aplicables que pueden utilizar las disposiciones de SB 9 en mayo de 2022, con base en orientación adicional provista a través de la hoja informativa de SB 9 (inglés y español) publicada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD por sus siglas en ingles). Con base en esta guía, la Division de Planificación determina que el propósito de la Propiedad Unifamiliar (RO) y las Zonas Costeras Rurales Exclusivas (CRE) cumplen con las interpretaciones provistas en el documento de guía del HCD.
8. ¿Como determino la zona de mi propiedad?
La aplicación “What’s My Zoning” se puede usar para identificar la designación de zonificación para lotes ubicados dentro de las áreas no incorporadas del Condado de Ventura. Comience su búsqueda escribiendo su Numero de Parcela del Asesor (APN por sus siglas en ingles)
Alternativamente, los dueños de propiedades también pueden usar el Mapa Interactivo GIS “County View” para buscar propiedades y acceder a una variedad de capas de datos de lotes, incluida su información de zonificación, números de parcelas del asesor, limites jurisdiccionales, designaciones del plan general y fotografías aéreas. Comience su búsqueda escribiendo una dirección.
9. ¿Tienen las propiedades en la Zona Costera requisitos adicionales para utilizar la SB 9?
Yes. Although some residential lots in the coastal zone can utilize SB 9 to add additional units or split their lot, eligible applications will continue to require the issuance of a Coastal Planned Development permit. However, this permit would not be subject to a public hearing.
10. ¿Cuáles son los criterios de elegibilidad para lotes residenciales para usar SB 9?
La legislación específica qué criterios se deben cumplir para que una propiedad sea elegible para construir una residencia principal, una segunda residencia principal o ADU / JADU, o dividir el lote ministerialmente. Además, del requisito de zona enumerado en la Pregunta 7, el sitio del proyecto DEBE cumplir con todo lo siguiente:
- Estar completamente dentro de un “área urbanizada” o “grupo urbano” según lo define la Oficina del Censo de EE.UU. (consulte la Pregunta 11 a continuación para conocer las definiciones);
- No haber sido establecido con una división de lotes previa aprobada por los requisitos de SB 9;
- Solo se utilizará como uso residencial.
Además, el proyecto no debe estar ubicado en un lote que cumpla con alguno de los siguientes criterios:
- Designadas como tierras de cultivo de primera calidad o tierras de cultivo de importancia estatal;
- En humedales identificados como tal;
- En terrenos identificados para conservación o terrenos bajo un acuerdo de conservación;
- Terreno identificado como hábitat de especies protegidas;
- Ubicado en un distrito histórico o propiedad incluida en el Inventario Estatal de Recursos Históricos, como se define en la Sección 5020.1 del Código de Recursos Públicos, o dentro de un sitio que esta designado o catalogado como Monumento del Condado o propiedad o distrito histórico;
- Ubicado en un Zona de Severidad de Riesgo de Incendio Alto o Muy Alto según el Área de Responsabilidad del Estado, o en un Zona de Severidad de Incendio Muy Alto según el Área de Responsabilidad.
Finalmente, el sitio del proyecto puede ubicarse en las siguientes áreas si cumplen con los criterios adicionales que se enumeran a continuación:
- Está en un sitio de desechos peligrosos previamente identificado, si el sitio ha sido autorizado para usos residenciales por el Departamento de Salud Pública del Estado, la Junta Estatal de Control de Recursos Hídricos o el Departamento de Control de Sustancias Toxicas;
- Está en una zona de falla sísmica delineada, si el desarrollo cumple con los estándares del código de construcción de protección sísmica aplicable;
- Está en una llanura aluvial o cauce de inundación de 100 años, si el sitio cumple con los estándares federales y recibe autorización de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA por sus siglas en ingles). Use este enlace para identificar si está en el cauce de inundación.
11. ¿Cuál es la definición de área urbanizada o grupo urbano?
Tal como lo define la Oficina del Censo de los EE. UU.:
- Un área urbanizada es un área con 50,000 o más personas; y
- Un grupo urbano es un área con al menos 2,500 pero menos de 50,000 personas.
Los mapas de áreas urbanizadas y grupos urbanos se pueden encontrar en el sitio web oficial de la Oficina del Censo de EE.UU.
*Nota: La Oficina del Censo puede revisar la definición de “área urbanizada” y “grupo urbano”, según los datos actualizados del Censo de EE.UU. de 2020 (anticipado para el verano de 2022). La definición actualizada puede incluir o eliminar ciertas parcelas dentro del condado no incorporado capaz de utilizar las disposiciones de la SB 9. Hasta que la Oficina del Censo de EE.UU. publique una actualización, las defunciones y los límites actuales de las áreas urbanizadas y los grupos urbanos seguirán aplicándose a una solicitud que califique para SB 9. Visite el sitio web de la Oficina del Censo de EE.UU. para obtener más información.
12. ¿Cuáles son los estándares de desarrollo que debe cumplir una nueva unidad para obtener un permiso SB 9?
Los estándares de Desarrollo incluidos en la Ordenanza de Zonificación Costera sección 8175-2 o la Ordenanza de Zonificación No Costera sección 8106-1.1 para la cobertura de edificios, la altura, los retranqueos, etc., asociados con la zona subyacente seguirán aplicándose a los proyectos que utilicen un permiso SB 9. Sin embargo, no se aplicarán los estándares de Desarrollo que impedirían la construcción de una unidad adicional de 800 pies cuadrados.
La SB 9 requiere que el proyecto permita la construcción de una unidad de al menos 800 pies cuadrados y que los retranqueos laterales y traseros de los límites de la propiedad deben ser de un mínimo de cuatro (4) pies.
- Nota: Si una estructura existente legalmente permitida que está a menos de cuatro pies del límite de la propiedad se está convirtiendo o reconstruyendo para agregar una unidad de conformidad con la SB 9, esa unidad no necesita cumplir con el retroceso mínimo de cuatro pies y puede permanecer en su ubicación original, incluso si no es conforme.
Además, las unidades pueden conectarse estructuralmente siempre que cumplan con los estándares de seguridad del código de construcción y sean suficientes para permitir el transporte por separado.
13. ¿Qué pasa con el estacionamiento?
Se requerirá un (1) espacio de estacionamiento fuera de la calle por unidad. Sin embargo, no se requiere estacionamiento si el lote está ubicado dentro de una distancia a pie de media milla de un “corredor de tránsito de alta calidad” o una “parada de tránsito principal”, según lo definido por las Secciones 21155 y 21064.3 del Código de Recursos Públicos de California.
Los requisitos de estacionamiento para ADU estarán sujetos al Código de Gobierno §65852.2, según corresponda.
14. Mi propiedad tiene un sistema séptico (es decir, no está conectado a un sistema de alcantarillado). ¿Puedo utilizar la SB 9 para dividir mi lote o construir unidades adicionales?
En el caso de propiedades con tratamiento de aguas residuales en el sitio existente (generalmente sistemas sépticos); el solicitante debe demostrar la factibilidad y capacidad sépticas adecuadas. Si un solicitante propone construir unidades adicionales de conformidad con la SB 9, el Condado requerirá la presentación de un informe de suelos para determinar si es apropiado.
Los solicitantes que propongan utilizar sistemas de tratamiento de aguas residuales en sitio nuevos o existentes deben comunicarse con la Division de Salud Ambiental del Condado de Ventura para analizar los requisitos para unidades adicionales o una división de lotes antes de presentar una solicitud SB 9 a la Division de Planificación del Condado.
15. ¿Como se suministrará agua a las nuevas unidades?
Los solicitantes deben proporcionar una carta de verificación de servicio (“will serve”) del proveedor de agua aplicable del lote, o una Certificación de Calidad del Agua para un pozo de agua individual o compartido de la Division de Salud Ambiental del Condado que indique que hay suficiente agua disponible. La prueba de disponibilidad de agua se requiere como parte de la solicitud y debe presentarse y revisarse para su aceptabilidad antes de la emisión de un permiso ministerial para construir cualquier unidad nueva. Póngase en contacto con su proveedor de agua local para obtener información sobre cómo obtener una carta de verificación de servicio”. Para los solicitantes que propongan usar un pozo de agua privado o compartido en el sitio para uso potable, comuníquese con la División de Salud Ambiental del Condado de Ventura aquí.
16. ¿Pueden las propiedades con unidades asequibles o inquilinos existentes utilizar la SB 9?
Si, las propiedades con unidades asequibles o los inquilinos existentes pueden utilizar la SB 9 para construir unidades adicionales o dividir su lote. Sin embargo, las unidades asequibles, las unidades con control de alquiler o las viviendas que están ocupadas actualmente o que han estado ocupadas por un inquilino en los últimos tres años no se pueden demoler para acomodar unidades adicionales.
Además, las unidades no se pueden demoler si el propietario del lote ha ejercido el derecho de retirar unidades del mercado de alquiler en los últimos 15 años de conformidad con la Ley Ellis (Código de Gobierno, §7060 et seq.).
Un proyecto que utilice la SB 9 no puede demoler más del 25% de las paredes exteriores de la estructura original, a menos que no haya sido ocupada por un inquilino en los últimos tres años.
17. ¿No creará esto simplemente un vecindario de alquileres a corto plazo?
No, la legislación exige que el propietario de cualquier unidad creada con la SB 9 firme una declaración jurada que restringe los términos de alquiler por al menos 30 días.
18. ¿Qué estándares se deben cumplir para un permiso SB 9 que solicita una división de lotes ministeriales?
Las solicitudes de proyectos que solicitan una división de lotes ministeriales de conformidad con la SB 9 deben cumplir con todas las siguientes condiciones además de los criterios de elegibilidad de la Pregunta 10 anterior:
- La división de lote debe dar como resultado nuevos lotes de aproximadamente el mismo tamaño (con una proporción mínima de tamaño de 60/40 para los lotes resultantes);
- Cada lote resultante debe tener al menos 1,2000 pies cuadrados después de la división del lote;
- El lote no puede haber sido creado por una división de lote anterior de conformidad con SB 9;
- El lote no es adyacente a otro lote que haya sido dividido utilizando la SB 9 por el mismo propietario, o cualquier persona que actúe en concierto con el propietario;
- El solicitante debe firmar y registrar una declaración jurada que indique que tiene la intención de ocupar una de las unidades como su residencia principal durante un mínimo de tres años, a menos que el solicitante sea un fideicomiso de tierras comunitarias o una corporación sin fines de lucro calificada;
- Los lotes deben brindar acceso o estar junto al derecho de paso público;
- La división del lote debe cumplir con los requisitos de la Ley del Mapa de Subdivisión y todos los estándares objetivos de la Ordenanza de Subdivisión del Condado que no entren en conflicto con el Proyecto de Ley del Senado (SB) 9.
19. ¿Puede un lote ser elegible para divisiones de lotes adicionales después de una división de lotes ministerial bajo SB 9?
Si, sujeto a las regulaciones del Condado. La legislación solo prohíbe que un solicitante use SB 9 para subdividir un lote si se dividió previamente usando los requisitos de SB 9.
Por ejemplo, si el dueño de una propiedad usa la SB 9 para dividir un lote, se puede subdividir aún más usando los procedimientos regulares descritos en la Ordenanza de Subdivisión del Condado y la Ley del Mapa de Subdivisión que se relacionan con el tamaño mínimo del lote y otros requisitos que se aplican al lote.
20. ¿Como se relacionan las divisiones de lotes de SB 9 con la Ley de Subdivisión de Mapas?
Las divisiones de lotes propuestas a través de la SB 9 deben cumplir con los requisitos de la Ley de Mapas de Subdivisión y todas las normas objetivas de la Ordenanza de Subdivisión del Condado, a excepción de cualquier norma de subdivisión objetiva que tendría el efecto de impedir físicamente la construcción de dos unidades en cualquiera de las parcelas resultantes o que impidan la construcción de una unidad de 800 pies cuadrados.
21. ¿Se puede denegar una solicitud de unidad adicional o división de lotes si cumple con todos los criterios enumerados anteriormente?
Si, un proyecto SB 9 propuesto (por ejemplo, un proyecto de desarrollo de dos unidades y/o una división de lotes) que cumpla con todos los criterios anteriores puede ser denegado si el Funcionario de Construcción del Condado determina por escrito que el proyecto propuesto tendría un impacto adverso en la salud y seguridad públicas o el medio ambiente físico, y para el cual no existe un método factible para mitigar o evitar satisfactoriamente el impacto adverso.
22. ¿Como presento una solicitud?
La solicitud está disponible en el sitio web de la División de Planificación del Condado en este enlace.
Mas información relacionada con SB 9, incluida una hoja informativa de información pública, está disponible en el sitio web de las Divisiones en este enlace – vcrma.org/divisions/planning/senate-bill-9-sb-9/.
Para obtener información adicional sobre la SB 9, visite vcrma.org/divisions/planning/. Si necesita ayuda para determinar si su lote puede utilizar la SB 9 para el desarrollo de unidades adicionales o la división de un lote, comuníquese con la Division de Planificación del Condado de Ventura en plan.counter@ventura.org, o llamando al 805-654-2488
